Aprire un B&B è per molti un’occasione di investimento per integrare il reddito: come iniziare questa attività

Tra le attività più intraprese nel nostro Paese c’è il Bed and Breakfast. Aprire un B&B è per molti un’occasione di investimento per integrare il reddito, per tanti una vera e propria attività lavorativa principale. I viaggiatori apprezzano tantissimo questa formula che consente di viaggiare anche a chi ha dei mezzi economici inferiori.

In base alle Norme Regionali in vigore i B&B sono attività ricettive a conduzione familiare. Viene usata parte della propria abitazione, “con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”. Le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività. Per aprire un B&B bisogna consultare la specifica Legge Regionale in materia.

Poi bisogna accedere mediante Internet o recarsi allo sportello SUAP del Comune pertinente per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

Alla SCIA, mediante gli strumenti cartacei o telematici, vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica. Gli allegati variano da regione a regione e si può passare dalla sola planimetria dell’abitazione al contratto di proprietà o di affitto, per arrivare sino alla copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti, richiesta in alcune regioni.

Le pratiche vengono gestite dagli Uffici Turistici, per l’eventuale classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Riguardo a queste procedure vanno consultati gli uffici competenti in quanto ci potrebbero essere delle differenze tra regione e regione. I Comuni possono applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA che varia da 30 a 150 euro.

Gli immobili usati per il B&B devono essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi delle stanze. È prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base. Gli ospiti devono potere accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti. Anche i bagni devono offrire attrezzature minime: vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water. E almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto. Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

L’alloggio deve avere massimo da 3 a 5 camere (i requisiti variano da regione a regione) arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (i requisiti variano da regione a regione). Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell’anno. In questo caso non serve l’apertura della partita IVA. I requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.

Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è sempre richiesta la reperibilità.

Il servizio deve essere accurato avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, solo a chi è alloggiato, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, senza alcun tipo di manipolazione. Questo non significa che si debbano servire solo alimenti confezionati industriali né che l’inderogabilità a questa regola sia assoluta.

Nel servizio di B&B, la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato solo al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso o che con alcuni adempimenti minimi sia possibile anche per lui acquisire la possibilità di servire cibi manipolati.

I prezzi applicati sono decise liberamente dal titolare, che li espone all’interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione. Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti. Il titolare di ciascun Bed and Breakfast deve comunicare gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat. La rilevazione sul Movimento dei clienti consiste in una vera e propria osservazione svolta dall’Istituto Nazionale di Statistica.

I proventi dell’attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Il gestore del B&B deve dotarsi di un bollettario per quetanziare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B documentate attraverso ricevute o fatture fiscali (evitare gli scontrini in quanto facilmente contestabili dall’Agenzia delle Entrate). Nella maggior parte delle Regioni l’attività non viene considerata d’impresa, quindi non è necessario possedere partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l’attività imprenditoriale.

Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B. L’Affittacamere infatti può offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali. Anche l’apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l’attività. Trattandosi di un’attività d’impresa è richiesta l’iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.

Se l’attività di Bed and Breakfast produce un reddito superiore a determinate cifre per cui non possa più essere considerata un’attività occasionale è necessario aprire partita iva e scegliere il regime fiscale. In questo caso, fino ad un limite di 65 mila euro l’anno, il regime forfettario è di certo la soluzione migliore e in assoluto più conveniente.

Aprire un B&B in un condominio è possibile. Nessuna normativa statale o regionale che lo vieti dunque, sarà il regolamento interno allo stabile l’unico documento a cui far fede. Una Legge Nazionale impone di pagare un canone speciale RAI a chi detiene più apparecchi televisivi destinati a fini di lucro all’interno della propria abitazione. La legge viene applicata a diverse categorie “commerciali” tra le quali rientrano anche gli Affittacamere e i B&B.

La società che tutela i diritti degli autori e degli editori esige il pagamento del canone Siae anche dai B&B, poiché li considera al pari di strutture alberghiere, bar o ristoranti: esercizi pubblici. È il Comune a stabilire chi paga la Tassa sui rifiuti speciali maggiorata. Bisogna fare riferimento a quanto stabilito dal Comune che governa il territorio in cui si trova il B&B chiamato ad assolvere il pagamento della Tari, ed eventualmente avanzare ufficiali richieste per eventuali eccezioni.