Contratto di acquisto programmato a Roma: come funziona?

Sono sempre più frequenti nuove formule nel mercato immobiliare in Italia. Una di queste è l’acquisto programmato. Si tratta di un accordo che consente all’acquirente di acquistare un immobile mediante pagamento dilazionato, andando sin da subito ad abitare nell’immobile, ma con la piena proprietà condizionata al totale pagamento del prezzo pattuito.

L’acquisto programmato fa venire meno un’onerosa richiesta di mutuo o ne riduce l’importo, e di conseguenza anche gli interessi, dilazionando il pagamento. Il contratto di acquisto programmato è valido solo se redatto in forma scritta. In esso vengono indicati:

la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;

un versamento iniziale interamente deducibile, che sarà suddiviso tra caparra (non recuperabile dall’acquirente in caso di recesso) e acconto (recuperabile dall’Acquirente in caso di recesso);

l’importo delle rate mensili, di cui una parte andrà ad accrescere la caparra, mentre l’altra andrà a sommarsi all’acconto, anch’esse deducibili dal prezzo dell’immobile;

le modalità e tempistiche entro cui effettuare l’Atto.

Chi trae vantaggio dal contratto di acquisto programmato? Entrambe le parti. Il proprietario avrà la certezza di vendere l’immobile ad un corretto prezzo di mercato. L’acquisto programmato è vantaggioso per l’acquirente che può pagare in maniera dilazionata l’immobile ed usufruirne subito con il reale interesse di diventarne proprietario in maniera definitiva.

L’acquisto programmato chiaramente è consigliato a tutti gli acquirenti solvibili e a tutti quei proprietari che non riescono a vendere la propria casa, avendo in molti casi l’immobile inutilizzato, che produce dei costi e non dei vantaggi. Il rischio è che l’Acquirente decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato versato a titolo di caparra, come previsto dal contratto.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dall’acquirente divenuto inadempiente e di dovere fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri, ma il rischio è quasi azzerato se il contratto è stato trascritto in forma di atto pubblico poiché la clausola di immediato rilascio dell’immobile in caso di inadempienza, costituisce titolo esecutivo.

L’Acquisto Programmato è una forma contrattuale che va assistita da particolari forme di cautela e garanzia come la trascrizione del preliminare, un congruo e ben calibrato ammontare delle caparre penitenziali e degli eventuali acconti prezzo, oltre che la facoltà di nomina di terzo acquirente e quella di recesso. E’ consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio. In alternativa bisogna registrare il contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di acquisto programmato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso. L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è acconto sul pagamento del prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. In presenza di caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (caparra ed acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Le spese per il contratto di acquisto programmato verranno ripartite al 50% tra le parti relativamente all’imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli. L’acquirente si farà carico degli onorari notarili compresi di trascrizione ed imposta di registro proporzionale e delle spese per l’Atto definitivo dove, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti precedentemente pagata.

Le spese a carico del proprietario saranno quelle relative all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale. A partire dalla data di consegna dell’immobile, l’acquirente si farà carico delle spese generali, di manutenzione, servizi condominiali, utenze e raccolta rifiuti. Nel contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.