Manutenzione delle ringhiere in condominio: come dirimere i conteziosi

Più le città sono grandi, più ci sono stabili con tanti condomini di grandi dimensioni. Mettere d’accordo tante persone non è affatto semplice soprattutto in metropoli con condomini vasti. Chi amministra condomini a Roma ha gli stessi problemi di un collega amministratore stabili Milano. Tra i contenziosi più comuni ricade la ripartizione spese per la manutenzione delle ringhiere in condominio. Questo argomento è spesso motivo di lite. Infatti la decisione di provvedere alla manutenzione delle ringhiere in condominio può incidere sia sul singolo proprietario del balcone, sia sull’assemblea. È una materia articolata soggetta ad una specifica normativa che definisce a chi spetta l’onere della spesa e la tipologia di balcone. Come ripartire le spese per la manutenzione delle ringhiere in condominio?

Esistono due tipologie di balconi. Ci sono quelli aggettanti, essi si trovano nell’appartamento e sono un prolungamento dell’unità immobiliare. Si aprono su tre lati da cui il proprietario può esercitare il suo diritto di veduta. E i balconi incassati, strutture che non sporgono dal muro ma rientrano rispetto alla facciata e hanno un’apertura su un solo lato.

A chi spetta pagare le spese per la sostituzione delle ringhiere aggettanti? In base alla legge (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576) ognuno deve pagare le spese di manutenzione del proprio balcone. Ma la normativa lascia spazio ad interpretazioni. Anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Sono da ritenersi parti comuni le strutture che svolgono una funzione decorativa e definiscono l’estetica del palazzo. Sono componenti ubicate nell’area frontale e in quella inferiore del balcone. Perciò, le spese per la manutenzione di rivestimenti, frontalini, cornici, fregi, devono essere divise tra tutti i condomini. Perché l’intervento va a vantaggio dell’intero condominio. Un buon amministratore di stabili è in grado di studiare il singolo caso e valutare attentamente prima di procedere. L’articolo 1125 del Codice Civile afferma che la spesa per la manutenzione del sottobalcone è presa in carico dal condomino sottostante. Mentre ciò che resta della costruzione è attribuita al proprietario.

Relativamente alle spese per la manutenzione dei balconi incassati va considerato che questi hanno funzione di sostegno dello stabile. Quindi le spese di manutenzione per ringhiere condominiali di questo tipo devono essere pagate senza alcuna incertezza da tutti i condomini. Prendersi cura di queste costruzioni assicura un beneficio per l’intero palazzo. Le spese da ripartire sono il noleggio del ponteggio, l’acquisto del materiale e gli oneri per l’occupazione del suolo pubblico.

In sintesi le spese per la manutenzione delle ringhiere aggettanti in condominio vanno ripartite tra tutti i condomini ma a condizione che devono riguardare solo gli elementi che sono importanti per il decoro, la struttura o l’architettura del palazzo. Invece le spese per la manutenzione delle ringhiere incassate sono a carico di tutti i condomini a eccezione di un lavoro all’interno di un singolo appartamento.