Tabelle millesimali: serve la costituzione formale del condominio per incarichi “inattaccabili”

In Italia, la gestione degli edifici con più unità abitative prevede, in base al Codice Civile, la costituzione formale del condominio. Tuttavia, non mancano casi in cui un edificio abitato da più proprietari non abbia mai effettuato questo passaggio, con ricadute significative anche sull’affidamento di incarichi tecnici, come la redazione delle tabelle millesimali.

La questione è tutt’altro che secondaria. Le tabelle millesimali sono lo strumento utilizzato per determinare le quote di proprietà, la ripartizione delle spese condominiali e il peso del voto in assemblea. La loro redazione richiede pertanto non solo competenze tecniche, ma anche un inquadramento giuridico corretto.

Nel caso in cui un edificio non abbia mai costituito formalmente il condominio – ad esempio non abbia richiesto un codice fiscale, non abbia nominato un amministratore e non abbia mai deliberato come assemblea – non esiste un soggetto giuridico denominato “condominio” che possa conferire un incarico formale a un tecnico. In assenza di tale soggetto, l’incarico può eventualmente essere conferito solo dai singoli comproprietari in forma privata, con una responsabilità individuale.

L’aspetto più delicato emerge quando l’incarico viene conferito da una parte dei condomini, senza il consenso unanime o comunque senza il coinvolgimento di tutti. Anche un solo dissenso può rendere problematico l’intero procedimento. Senza una base deliberativa comune, il tecnico incaricato si trova in una posizione di incertezza, poiché il suo operato non potrà produrre effetti vincolanti verso l’intero gruppo dei proprietari.

Va infatti ricordato che le tabelle millesimali, per essere efficaci ai fini della gestione collettiva, devono essere accettate e approvate formalmente da tutti i condomini, oppure depositate a seguito di un provvedimento giudiziario. La semplice predisposizione tecnica, se non accompagnata da una deliberazione unanime o da un’azione legale, non ha effetti cogenti.

Ne consegue che, prima ancora di procedere alla redazione delle tabelle, è necessario che il gruppo dei proprietari formalizzi la costituzione del condominio. Questo implica la richiesta del codice fiscale, la predisposizione di un regolamento, eventualmente la nomina di un amministratore e la verbalizzazione delle decisioni comuni in assemblea. Solo in presenza di questi elementi, un tecnico può ricevere un incarico intestato al condominio stesso, con effetti giuridici chiari e condivisi.

Il tema tocca anche aspetti fiscali e contrattuali. Un tecnico non può emettere fattura a un soggetto giuridico inesistente, né può far valere le proprie prestazioni verso chi non ha sottoscritto alcun incarico. Per queste ragioni, in ambito professionale, è considerata prassi prudente e raccomandabile acquisire incarichi con chiarezza di ruoli, mandati e committenti, evitando situazioni borderline.

In conclusione, l’adozione delle tabelle millesimali è un passo fondamentale nella gestione di un edificio con più proprietari, ma va affrontata con attenzione e secondo quanto previsto dalla normativa. Senza una costituzione formale del condominio e senza il consenso unanime dei comproprietari, anche le migliori intenzioni tecniche rischiano di produrre solo effetti interni e contestabili.