Ascensori in condominio: quando la manutenzione diventa straordinaria?

La vita in condominio non è semplice. Secondo il Codacons ci sono infatti circa 2 milioni di cause in Italia che riguardano le liti condominiali. Tra i motivi più ricorrenti ci sono anche le vertenze contro gli amministratori per mancate manutenzioni o utilizzo non corretto delle aree comuni.

Tra i servizi condivisi ci sono anche gli ascensori in condominio, che destano problemi soprattutto per quanto riguarda le spese dovute alla manutenzione straordinaria e la suddivisione in base all’utilizzo.
Eppure la normativa in tal senso è chiara e ci sono anche sentenze della Cassazione che disciplinano i diversi aspetti della manutenzione degli impianti di elevazione.

Manutenzione ascensore in condominio: cosa dice la normativa

Tutte le indicazioni normative per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli ascensori sono disciplinate dal D.P.R. 162/99 e le successive modifiche del 2017 con il D.P.R. 23 che recepiva la Direttiva Europea 33/2014.
Il decreto stabilisce tutte le regole che riguardano il comparto ascensoristico ed è l’articolo 15 che contiene le indicazioni per la manutenzione.
La norma indica le installazioni, le verifiche, le manutenzioni e la realizzazione di un libretto in cui allegare tutti i verbali delle visite periodiche previste e quelle di manutenzione straordinaria. La normativa sancisce inoltre l’obbligo della targa in ascensore che indica il nome del manutentore e la capienza e la portata massime dell’impianto di elevazione.

La manutenzione ordinaria prevede due visite perodiche all’anno per verificare l’efficienza dell’impianto. In particolare vengono controllate le pulsantiere, le fermate al piano, il corretto funzionamento delle porte, i freni e lo stato del paracadute.
L’obiettivo è garantire la sicurezza del trasporto. Se ci sono componenti usurate o rotte vengono sostituite immediatamente senza costi ulteriori per i condomini, perché questi interventi rientrano nel contratto stipulato con la ditta certificata che esegue le visite previste per legge. Ogni condomino dunque deve affidare l’assistenza e la manutenzione di ascensori a Roma e nel Lazio a una ditta specializzata per non incorrere in sanzioni e non mettere a rischio la sicurezza dei condomini.  Se durante la visita periodica si riscontrano guasti più importanti l’impianto di elevazione viene bloccato e si prosegue con ulteriori verifiche, che potrebbero sfociare in manutenzione straordinaria.

Cos’è la manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria riguarda tutti gli interventi di riparazione che non rientrano nel contratto stipulato tra il proprietario dell’ascensore o l’amministratore del condominio e la ditta incaricata.
Non ha una periodicità prestabilita ma si verifica quando, a seguito di un’ispezione da parte della ditta di manutenzione o un ingegnere di un Ente preposto si riscontrano gravi malfunzionamenti o guasti che pregiudicano l’affidabilità e la sicurezza dell’impianto.

Le verifiche di un Ente preposto avvengono, come stabilito dal D.P.R. 62/99 ogni 2 anni e, in caso di esito negativo prevedono il blocco dell’impianto e il responsabile o proprietario dell’ascensore è obbligato a eseguire le riparazioni segnalate in maniera tempestiva, secondo quanto indicato nell’articolo 15 comma 6 del D.P.R. 162/99, affidando il lavoro a personale qualificato.

Manutenzione ascensori in condominio: come ripartire le spese

Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile le spese per la manutenzione vengono suddivise tra i proprietari delle unità immobiliari dividendo per metà le spese secondo i millesimi e l’altra metà in base al piano in cui si trova la proprietà.
Chi risiede al piano terra e non usa l’ascensore per raggiungere la propria abitazione, secondo la sentenza della Cassazione n. 8823/2015, deve sostenere le spese solo per la parte riguardante i millesimi posseduti.
Per le spese di manutenzione straordinaria si mantiene la stessa ripartizione perché non c’è alcuna distinzione tra le due tipologie di manutenzione.